Dễ nhận thấy, sau sáp nhập, vùng đại đô thị TP.HCM mở rộng như Dĩ An, Thuận An , Phú Mỹ... đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư bất động sản. Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ đang neo ở mức trên dưới 70 triệu đồng/m², các dự án căn hộ có giá từ 33–40 triệu đồng/m² như một “món hời”.
Hút mạnh dòng tiền
Điển hình là các dự án như The Aspira (phường Tân Đông Hiệp), Phú Đông SkyOne (phường Dĩ An), TT Avio hay The Felix... đều ghi nhận lượt giữ chỗ và giao dịch sôi động dù chưa chính thức mở bán hoặc mới ra thị trường không lâu. Các căn hộ có giá từ 1,4 đến 1,8 tỷ đồng/căn thu hút không chỉ người mua ở thực mà cả nhà đầu tư dài hạn.
Không phải ngẫu nhiên dòng sản phẩm này được săn đón. Trong giai đoạn thị trường đang trong quá trình “định giá lại” sau những biến động mạnh năm 2022–2023, người mua trở nên tỉnh táo hơn. Tuy nhiên, chính sự tỉnh táo ấy lại khiến các nhà đầu tư và cả người mua ở thực… quyết đoán hơn với những sản phẩm được cho là "vừa túi tiền".
 |
|
Nhà đất vùng ven đang tăng sức hút sau sáp nhập. |
Khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy gần 50% người mua nhà tại TP.HCM và các khu vực sáp nhập có kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng sau sáp nhập. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy hoạch đô thị được mở rộng, sự đồng bộ về hành chính, và quan trọng hơn là làn sóng đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Không chỉ là câu chuyện đổi tên địa giới hành chính, sáp nhập còn kéo theo làn sóng đầu tư công chưa từng có tại các khu vực như Dĩ An, Thuận An. Hàng loạt tuyến đường mới, cầu vượt, metro kết nối vùng lõi cũ của TP.HCM với các đơn vị hành chính mới được đẩy nhanh tiến độ, từ đó kéo giá đất và giá nhà lên theo.
Anh Nguyễn Tiến Minh, nhà đầu tư kỳ cựu tại TP.HCM, cho hay: "Tôi từng mua căn hộ tại Dĩ An năm 2021 với giá 28 triệu đồng/m², giờ đã lên gần 40 triệu. Sau sáp nhập, tôi tiếp tục mua thêm một căn tại dự án trên đường DT 743C (Dĩ An) vì tin rằng khu vực này còn dư địa tăng ít nhất 20% trong 2–3 năm tới, nhờ hạ tầng mở rộng và lượng dân cư tăng mạnh".
Trong khi đó, chị Lê Hoàng Lan, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội đang theo làn sóng “Nam tiến”, cho biết đang tích cực tìm kiếm các căn hộ từ 3 tỷ trở xuống, vị trí gần các trục đường chính. “Giá vẫn còn mềm, mà lại có khả năng cho thuê tốt. Đầu tư lúc này là để đón đầu, chứ không đợi khi giá lên rồi mới lao vào", chị Lan chia sẻ với VnBusiness.
Cũng cần phải nói thêm, nhiều nhà đầu tư hiện nay không còn "lướt sóng" như giai đoạn trước, mà có xu hướng nắm giữ dài hạn để hưởng trọn chu kỳ tăng giá. Nhà đầu tư cũng lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào những khu vực có quy hoạch bài bản và hạ tầng kết nối thuận tiện.
Giữ tâm lý “phòng thủ”
Thực tế, giữa lúc chi phí đầu vào tăng mạnh, để đưa ra mức giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m² là bài toán đầy áp lực với chủ đầu tư.
Theo chia sẻ từ một doanh nghiệp chuyên phát triển căn hộ giá mềm, chủ đầu tư này đang buộc phải "chịu thiệt" về lợi nhuận, tối ưu mọi chi phí như xây dựng (tận dụng công ty con), bán hàng (giảm hoa hồng môi giới), và marketing (tối giản nhưng hiệu quả) để giữ cho giá không “tuột khỏi tầm với” của khách hàng.
"Chúng tôi xác định đi đường dài, xây dựng thương hiệu dựa trên sản phẩm thực và mức giá phù hợp. Khi thị trường đi xuống, chính các dự án có giá trị thực như thế này lại thu hút người mua", vị đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Những dự án giá mềm (so với thị trường chung) khiến các nhà đầu tư và cả người mua ở thực “vào tiền” nhanh hơn. Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, nhận định: “Người mua giờ không còn chạy theo kỳ vọng mơ hồ. Họ mua vì nhu cầu ở thật hoặc vì thấy được chu kỳ tăng giá có căn cứ, nhờ hạ tầng và chính sách dài hạn”.
Theo ông Tuấn, bất động sản không còn dành cho những ai "đầu tư vội vì FOMO", mà dành cho những người dám tin, dám chờ, và dám đi đường dài.
Dù nhiều tín hiệu tích cực, giới chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng không phải khu vực nào trong TP.HCM mới cũng sẽ tăng giá đồng đều. Những khu vực còn xa trung tâm, hạ tầng chưa kết nối, hoặc quy hoạch chưa rõ ràng vẫn sẽ gặp khó khăn.
"Chỉ những dự án nằm dọc các tuyến giao thông trọng điểm, gần trung tâm TP.HCM và có tiềm năng dân cư mới thực sự hưởng lợi", ông Phan Vi, Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam, nhận định.
Theo ông Vi, thị trường nhà đất hiện đang bước vào một giai đoạn sàng lọc tự nhiên. Nhà đầu tư nếu không có tầm nhìn dài hạn, dễ bị cuốn theo hiệu ứng sáp nhập mà thiếu đánh giá cụ thể về hạ tầng, kết nối, tiện ích thì sẽ đối mặt với rủi ro.
Riêng với thị trường căn hộ TP.HCM (mới) đang bước vào chu kỳ tăng trưởng nhanh, không còn dựa trên những cơn sốt ảo mà dựa trên giá trị thật, nhu cầu thật và quy hoạch thật.
Những nhà đầu tư hiểu cuộc chơi dài hạn đang âm thầm gom hàng, chọn đúng thời điểm và vị trí. Trong khi đó, người mua ở thực tận dụng cơ hội vàng để sở hữu nhà ở giá còn mềm trong tầm giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 ngày càng khan hiếm.
Giá nhà có thể tiếp tục tăng, nhưng sự "leo thang" đó đang diễn ra trong bối cảnh thị trường đang được siết chặt theo hướng minh bạch, ổn định và chọn lọc. Vì vậy người mua ở thực và nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, không chạy theo thị trường, mà cần đi trước một bước. Đây có thể cũng chính là lý do dòng tiền vẫn tiếp tục rót mạnh vào phân khúc căn hộ giữa bối cảnh giá không ngừng leo thang.
Hưng Nguyên