Một thời được quảng bá là “gà đẻ trứng vàng”, shophouse từng làm mưa làm gió trên thị trường bất động sản với mức giá lên tới hàng chục tỷ đồng/căn. Song hiện nay, sau cơn sốt đầu tư, nhiều dãy phố thương mại sang trọng đã hóa thành những “ngôi nhà ngủ quên” - cửa đóng then cài, vắng bóng người qua lại.
Phố thương mại hoang vắng giữa lòng đô thị
Theo khảo sát của VnBusiness, tình trạng này xuất hiện phổ biến tại nhiều khu vực phía Tây Hà Nội như tuyến Lê Trọng Tấn (Hà Đông), khu đô thị Him Lam Vạn Phúc, Nam An Khánh (Hoài Đức) hay một số dự án tại quận Nam Từ Liêm (cũ). Nhiều căn shophouse xuống cấp theo thời gian: kính vỡ, tường rạn, cỏ mọc um tùm, rác thải vương vãi. Một số căn còn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân lân cận.
Tại Lê Trọng Tấn (Hà Đông), hàng loạt căn nhà phố cao 3-4 tầng, mặt tiền rộng 10m, được thiết kế hiện đại với kỳ vọng tạo nên khu kinh doanh sầm uất. Tuy nhiên, nhiều căn hiện phủ bụi, cửa cuốn han gỉ, mặt kính bị che chắn. Không gian được kỳ vọng là trung tâm thương mại, giờ chỉ còn lại những dãy nhà lạnh lẽo, thiếu sinh khí.
Tình trạng tương tự diễn ra tại khu đô thị Him Lam Vạn Phúc - một dự án từng được định vị cao cấp. Những dãy nhà lẽ ra phải tấp nập khách qua lại, nay im lìm, nhiều căn bị tận dụng làm chỗ gửi xe hoặc cho thuê tạm, hoàn toàn sai lệch với quy hoạch thương mại ban đầu.
“Người mua chủ yếu để đầu tư, một số căn may mắn có người thuê, còn lại đa phần bỏ trống. Ban đêm khu này tối om như khu nhà mẫu bị bỏ quên”, anh Trần Văn Minh, cư dân sống gần dự án, chia sẻ.
Dù nhiều căn đã được hoàn thiện nội thất cơ bản nhằm cho thuê tạo dòng tiền, nhưng giá thuê hiện chỉ dao động 35-40 triệu đồng/tháng - mức thu không tương xứng với giá trị đầu tư 30-40 tỷ đồng. Nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “lướt không xong, giữ không nổi”, buộc treo biển bán gấp, chấp nhận cắt lỗ hoặc để trống dài hạn.
Thực trạng shophouse bỏ hoang không chỉ là “nốt trầm” tạm thời trong thị trường bất động sản, mà phản ánh những lỗ hổng lớn trong tư duy phát triển đô thị thương mại. Theo giới chuyên gia, điểm nghẽn không nằm ở bản thân mô hình shophouse, mà ở cách chúng được quy hoạch và triển khai.
Không ít dự án phát triển theo lối “ngược dòng” - xây dựng phố thương mại ở nơi chưa có cư dân, thiếu hạ tầng, thiếu kết nối. Thay vì phát triển theo nhu cầu thực - nơi có dòng người qua lại, dân cư hiện hữu, tiện ích đồng bộ, nhiều chủ đầu tư lại chọn hướng “xây trước, lấp đầy sau”, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.
“Khi cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đều không hướng tới khai thác vận hành mà chỉ kỳ vọng tăng giá, thì phố thương mại sớm muộn cũng hóa thành phố hoang”, anh Nguyễn Văn Khánh - một môi giới tại Hà Đông nhận định. Theo anh, giá shophouse hiện vẫn ở mức cao (40-45 tỷ đồng/căn), nhưng giao dịch rất ảm đạm vì nhà đầu tư không còn mặn mà, khách thực mua để kinh doanh gần như không có.
Tỷ suất thấp, vị trí xa dân cư, vận hành rời rạc
Một trong những nguyên nhân khiến shophouse không đạt kỳ vọng chính là bài toán tài chính. Với giá bán phổ biến từ 200-300 triệu đồng/m², tổng giá trị mỗi căn có thể dao động từ 15-40 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ suất cho thuê chỉ ở mức 1-2%/năm - quá thấp so với chi phí cơ hội, chưa kể lãi vay ngân hàng nếu có.
 |
|
Shophouse tại khu đô thị Him Lam dán kín quảng cáo rao bán, cho thuê. |
Ngoài ra, vị trí là yếu tố then chốt khiến nhiều dãy phố rơi vào tình trạng vắng vẻ. Dù được quảng bá nằm tại “trung tâm mới” của đô thị, nhưng thực tế lại là những khu vực dân cư thưa thớt, lưu lượng người qua lại thấp, thiếu tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, văn phòng. Trong điều kiện đó, hoạt động kinh doanh gần như không thể tồn tại.
Cạnh tranh từ các trung tâm thương mại hiện đại cũng khiến shophouse lép vế. Với lợi thế hệ sinh thái tích hợp, lượng khách ổn định, các trung tâm thương mại ngày càng thu hút thương hiệu lớn, đẩy mô hình shophouse hoạt động đơn lẻ vào thế khó.
Thực tế, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vừa có dòng tiền cho thuê, vừa hưởng lợi từ tăng giá tài sản. Nhưng khi không cho thuê được, giá sang tay lại cao hơn nhiều so với giá trị thực do đã qua nhiều vòng chuyển nhượng khiến thanh khoản gần như đóng băng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, gốc rễ của vấn đề nằm ở tư duy phát triển lệch hướng: “Nhiều dự án xây dựng shophouse không nhằm mục tiêu khai thác thực tế mà chỉ để bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư không cần dòng tiền khai thác, nhà đầu tư mua chỉ để lướt sóng. Khi cả hai đều không xuất phát từ nhu cầu sử dụng thật, thì phố thương mại chỉ còn là một ảo ảnh”.
Không chỉ vậy, sự chuyển dịch trong hành vi tiêu dùng cũng khiến shophouse ngày càng mất ưu thế. Người dân ngày càng chuộng thương mại điện tử, dịch vụ trực tuyến, thay vì đến các cửa hàng truyền thống nằm rải rác. Điều này khiến mô hình kinh doanh cá thể tại shophouse trở nên kém hiệu quả, đặc biệt khi không được tích hợp vào hệ sinh thái lớn hơn.
Giải pháp không nằm ở việc hạ giá bán hay tăng khuyến mãi, mà là một cuộc “đại phẫu” về tư duy phát triển. Các chuyên gia cho rằng, để shophouse không trở thành “tài sản chết”, cần đưa mô hình thương mại vào quy hoạch đô thị một cách thực chất: lựa chọn vị trí có cư dân hiện hữu, lưu lượng người qua lại lớn, đồng thời tích hợp với hệ sinh thái dịch vụ - tiện ích trong khu vực.
Shophouse chỉ phát huy đúng giá trị khi trở thành một mắt xích trong chuỗi đô thị sống - nơi có cư dân thật, hoạt động kinh tế thật, dòng tiền thật. Do đó, chủ đầu tư cần thiết kế linh hoạt, phù hợp với nhiều loại hình kinh doanh, có kế hoạch vận hành cụ thể ngay từ khi mở bán thay vì giao hoàn toàn cho thị trường thứ cấp.
Với nhà đầu tư, sự cẩn trọng là điều bắt buộc trong giai đoạn này. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, cần xem xét kỹ yếu tố vị trí, nhu cầu thực tế, khả năng khai thác dòng tiền và cả chiến lược phát triển dài hạn của chủ đầu tư.
Tiến Anh