Kết quả thăm dò của hàng loạt đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy phân khúc văn phòng ngày càng cạnh tranh gay gắt do nguồn cung mới tăng. Tại Hà Nội, báo cáo của Savills chỉ ra tổng nguồn cung trong quý I/2025 đạt 2,3 triệu m2 sàn trên 193 dự án, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.
Cạnh tranh khốc liệt
Đến năm 2027, theo Savill, Hà Nội dự kiến đón thêm 258.000 m2 sàn văn phòng từ 11 dự án, trong đó phần lớn là phân khúc hạng A. Sau năm 2027, thị trường có thể ghi nhận thêm 864.500 m2 sàn.
Trong khi đó, trên địa bàn TP.HCM có thêm 12.000 m2 sàn văn phòng trong quý I/2025, tập trung ở các quận Phú Nhuận, Tân Phú và Bình Thạnh, theo hãng dịch vụ địa ốc Avison Young. Riêng trong giai đoạn 2025-2027, thành phố dự kiến có thêm hơn 539.000 m2 sàn.
Tương tự, báo cáo của CBRE dự báo trong 3 năm tới, nguồn cung văn phòng đạt gần 170.000 m2 tại Hà Nội và hơn 100.000 m2 tại TP.HCM. Đến năm 2030, con số này có thể đạt tới hơn 600.000 m2 tại Hà Nội và hơn 300.000 m2 tại TP.HCM, tạo áp lực cạnh tranh nghẹt thở với giới chủ cho thuê.
 |
|
Giá thuê văn phòng leo thang trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt gây ra rủi ro lớn cho giới chủ sở hữu. |
Bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cao cấp của Savills Hà Nội, đánh giá nguồn cung mới dồi dào sẽ giúp khách thuê có nhiều sự lựa chọn, đồng thời tăng thêm sức nóng cạnh tranh đối với chủ đầu tư về giá thuê, chất lượng tòa nhà cũng như các ưu đãi chào thuê khác để có thể thu hút khách.
Thực tế cũng cho thấy, trong thời gian qua, phân khúc văn phòng hạng B với chính sách cho thuê tốt đang có tỷ lệ lấp đầy cao hơn. Cụ thể, theo CBRE, phân khúc hạng B năm qua đạt gần 45.000 m2, cao gấp đôi so với diện tích hấp thụ 22.760m2 được ghi nhận ở hạng A.
Ngược lại, với giá thuê ngày càng cao, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng từ 20,7% vào năm 2023 lên 24,4% vào năm 2024. Nhiều tòa nhà mới tại khu vực Ba Đình, Đống Đa và phía Tây với lượng nguồn cung mới tăng, kéo theo tỷ lệ trống cao ở giai đoạn mới đi vào hoạt động.
Bất chấp sự cạnh tranh ngày càng khốc liệt, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM vẫn có xu hướng tăng khá mạnh. Báo cáo mới công bố của JLL chỉ ra giá chào thuê văn phòng phân khúc cao cấp (hạng A) khu trung tâm TP.HCM năm vừa qua tăng 2,2% so với cùng kỳ, đạt bình quân 67 USD/m2, tương đương 1,7 triệu đồng/m2/tháng.
Xét trên toàn thị trường, giá chào thuê văn phòng tại TP HCM đạt bình quân gần 36 USD/m2, tương đương khoảng 900.000 đồng/m2/tháng, tăng 1,6% theo năm. "Nhu cầu phục hồi khả quan thúc đẩy các chủ tòa nhà văn phòng tự tin điều chỉnh giá thuê", bà Trang Lê, Giám đốc điều hành JLL Việt Nam, cho hay.
Sẽ có “sóng” giảm giá?
Giá thuê tăng trong bối cảnh nguồn cung lớn đang ảnh hưởng đáng kể đến công suất cho thuê tại các tòa nhà văn phòng. Theo Savills, giá thuê gộp văn phòng tại TP.HCM tăng 2% theo quý và 4% theo năm, lên 833.000 đồng/m2/tháng. Trong khi công suất thuê giảm 2% theo năm, xuống còn 88%.
Tại Hà Nội, công suất thuê cũng giảm 5% theo năm xuống còn 82%, trong bối cảnh giá thuê vẫn leo thang theo năm. Các giao dịch lớn tập trung ở nhóm ngành giá trị cao như tư vấn, tài chính, bảo hiểm, bất động sản (FIRE) và công nghệ thông tin, truyền thông, công nghệ (ICT).
Đáng chú ý, một diễn biến mới khiến giới chủ văn phòng cho thuê lo ngại trong thời gian qua là không ít doanh nghiệp đang “quay xe” từ đi thuê sang tìm cách tự sở hữu văn phòng riêng.
Ông Đăng, Giám đốc một công ty công nghệ có trụ sở tại quận 7, cho biết hiện công ty ông đang thuê văn phòng với giá 40 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ.
“Từ cuối năm ngoái, chúng tôi đã xúc tiến tìm mua mặt bằng văn phòng mới. Việc giá văn phòng tăng quá nhanh khiến chúng tôi luôn ấp ủ có văn phòng riêng”, vị đại diện doanh nghiệp nói.
Không chỉ là cá biệt, theo Savills, trong năm 2024, đơn vị ghi nhận một loạt công ty đã phê duyệt phương án chuyển đổi hay mua mới các văn phòng. Một số khác cũng mở rộng diện tích hiện có. Nếu xu hướng tự sở hữu văn phòng lan rộng, áp lực lấp đầy của giới chủ văn phòng cho thuê sẽ tăng nặng.
Bên cạnh áp lực về tỷ lệ lấp đầy giảm, phân khúc văn phòng cũng đang đối diện thách thức lớn khi Mỹ áp thuế đối ứng với Việt Nam trong tương lai (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày). Những lo ngại là hiện hữu khi hàng loạt thương vụ thuê văn phòng lớn đang phải tạm dừng, theo Savills.
Trước nhiều áp lực, không ít khách thuê văn phòng đang kỳ vọng sẽ có một làn sóng giảm giá diện rộng trong thời gian tới. Khả năng giảm giá cũng là điều được nhiều chuyên gia dự báo.
Cụ thể, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, nhận định: "Các chủ tòa nhà văn phòng có thể phải đưa ra chính sách giá linh hoạt hơn, dẫn đến giảm giá thuê trong tương lai để giữ chân khách".
Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cao cấp Savills Hà Nội, nhìn nhận khách thuê hiện chiếm ưu thế trên thị trường khiến việc tăng giá trở nên rủi ro với chủ đầu tư, nhất là phân khúc hạng A. "Chủ dự án văn phòng nên tập trung chốt giao dịch thay vì tăng giá", bà Minh cho hay.
Rõ ràng, những cảnh báo về một cuộc “khủng hoảng thừa” trên thị trường văn phòng là không thừa. Và để nâng cao sức cạnh tranh, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư nên tập trung vào các tiêu chí tòa nhà xanh và tốt cho sức khỏe để thu hút nhu cầu khách thuê lớn.
“Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, dù khó có sóng giảm giá, nhưng giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, đòi hỏi về chất lượng ngày càng cao. Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách cho thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng”, một chuyên gia nhìn nhận.
Hưng Nguyên