Đề xuất tính thuế theo phần lãi – tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí – được kỳ vọng sẽ đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu cho ngân sách, đồng thời tạo sự tương đồng với thuế suất của doanh nghiệp. Tuy nhiên, phía sau những kỳ vọng đó là một loạt mối lo thực tiễn: từ rủi ro “đội giá”, đóng băng thanh khoản, đến nguy cơ sai lệch dữ liệu thị trường và áp lực đè lên người mua ở thật.
 |
|
Cơ sở dữ liệu về giá mua - bán thực tế còn thiếu minh bạch. |
Nỗi lo đội giá, méo dữ liệu và gánh nặng cho người mua thật
Hai phương án tính thuế đang được đưa ra gồm: một là giữ nguyên cách tính 2% trên tổng giá chuyển nhượng; hai là đánh 20% trên phần lợi nhuận ròng sau khấu trừ chi phí. Tuy nhiên, phương án thứ hai dù hợp lý về nguyên tắc nhưng lại gặp rào cản lớn về dữ liệu giá vốn, chi phí phát sinh và khả năng kiểm soát.
Thực tế, nhiều giao dịch nhà đất từ 5-10 năm trước không có đủ hóa đơn cho các chi phí cải tạo, môi giới, lãi vay, bồi thường… Vì thế, việc chứng minh chi phí để khấu trừ là gần như bất khả thi, khiến người bán rơi vào tình huống lãi ít nhưng phải nộp thuế cao.
Bà Lê Quỳnh Anh - chuyên gia tài chính độc lập - cảnh báo: “Nếu tính thuế mà không xác minh được toàn bộ chi phí, người bán phải chịu thuế nặng trên phần lãi không thực chất. Điều này dễ tạo phản ứng ngược là người bán đội giá cao để bù thuế, người mua chịu thiệt.”
Một hệ quả đáng ngại khác là làm trầm trọng thêm tình trạng “công chứng hai giá”. Bởi khi mức thuế 20% quá cao, nhiều người sẽ tìm cách khai thấp giá bán để giảm nghĩa vụ thuế, khiến dữ liệu thị trường méo mó, còn cơ quan quản lý thì khó kiểm soát giao dịch thực tế.
Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, ông Vũ Minh Khôi – người có 12 năm kinh nghiệm đầu tư bất động sản tại TP.HCM – chia sẻ: “Tôi từng bán căn hộ lỗ vì lãi suất ngân hàng tăng, nhưng vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán. Nếu giờ áp 20% lợi nhuận, mà lại phải chứng minh chi phí thì càng rối rắm, không khác gì ‘chống gậy đi nộp thuế’.”
Anh Nguyễn Hoàng Trung (Hà Nội) – người có kinh nghiệm đầu tư căn hộ trung, cao cấp, nhận xét: “Tính thuế 20% lợi nhuận thì hợp lý trên lý thuyết, nhưng trong thực tế thì rất dễ làm sai lệch bản chất. Nếu giờ áp dụng cách tính mới thì lại bị soi chi phí, chứng từ, mà phần lớn là không còn hoặc rất khó chứng minh.”
Trong khi đó, TS. Phan Hữu Thắng (Chủ tịch VIPFA) nhận định: “Chính sách thuế không thể đứng ngoài dòng chảy thị trường. Khi thanh khoản đang yếu mà áp thuế cao sẽ khiến nhà đầu tư càng chùn tay, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn đến thị trường càng trầm lắng hơn.”
Ông cũng cảnh báo khả năng xuất hiện “tâm lý găm hàng” nếu người bán lo bị thiệt bởi thuế. Khi nhà đầu tư không muốn bán vì sợ thuế cao, cung nhà ở sẽ bị thắt lại, đẩy giá tăng và làm khó thêm cho người mua thực sự.
Đánh thuế đúng người, đúng lúc
Một số chuyên gia khác, như ông Phạm Hoàng Duy – Giám đốc điều hành Công ty Tài chính Minh Quang - lại cho rằng chính sách thuế này cần được cân nhắc thay vì áp đại trà. “Với người đầu cơ, lướt sóng - nên đánh thuế nặng. Nhưng với người bán để đổi nhà, thay đổi nơi sống, thì phải có cách tính khác để đảm bảo công bằng.”
Ông Duy cho rằng nên xem xét mô hình thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ: bán trong năm đầu đóng 50% thuế, sau 5 năm giảm còn 0%, như nhiều quốc gia đã áp dụng. “Chính sách đó vừa chống đầu cơ, vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, lại không đẩy giá nhà tăng ảo.”
Một trong những yếu tố then chốt để triển khai phương án đánh thuế 20% là phải có cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản đầy đủ, chính xác và minh bạch. Tuy nhiên, như Bộ Tài chính đã chỉ rõ, hiện mức giá ghi trên hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng thực tế, nhiều trường hợp còn thấp hơn nhiều so với giao dịch thật.
Chuyên gia kinh tế Lê Thanh Hà nhấn mạnh: “Không thể xây chính sách thuế dựa trên nền tảng dữ liệu yếu. Khi thông tin bị sai lệch, thuế sẽ mất đi ý nghĩa điều tiết và trở thành gánh nặng méo mó.”
Về lâu dài, thay vì vội vã áp thuế nặng trên lợi nhuận, giới chuyên gia cho rằng Nhà nước nên hoàn thiện dữ liệu quốc gia về đất đai, siết quản lý hợp đồng giao dịch và khuyến khích thanh toán qua ngân hàng để kiểm soát dòng tiền.
Cùng với đó, cần phân loại đối tượng chịu thuế – người đầu cơ, đầu tư ngắn hạn nên bị đánh thuế cao; người ở thật, giao dịch một lần trong đời thì cần ưu đãi, miễn giảm để đảm bảo công bằng và an sinh.
Đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, nếu được triển khai vội vàng, có thể tạo ra những hệ lụy ngoài mong muốn. Trong lúc thị trường đang tìm cách phục hồi, điều quan trọng không chỉ là thu được nhiều thuế hơn, mà còn là giữ được nhịp thanh khoản ổn định và tạo niềm tin cho người dân, nhà đầu tư. Một chính sách thuế tốt cần không chỉ “thu đúng, thu đủ” mà còn “thu hợp lý, thu để phát triển”.
Trung Việt